共有名義の不動産売買は要注意？離婚時のリスクと回避策を解説

【HIBIog】8月5日：文豪・夏目漱石のちょっと可愛い言い訳。

みなさん、こんにちは。日比です。

明治の文豪・夏目漱石は、大の大甘党で「アイスクリーム」や「羊羹」が大好物だったことで知られています。

当時、氷や甘味はかなりの高級品。厳しい暑さのなか、漱石は「甘いものを食べて脳を動かすんだ」と言い訳をしながら（笑）、主治医から止められていた胃弱に悩みつつも甘味を楽しんでいたそうです。偉大な文豪も、暑い夏には自分にご褒美をあげながら仕事に向き合っていたと思うと親近感が湧きますね。

さて、ここからは少し真面目なお金と住まいのお話です。

というわけで今回は、「夫婦の共有名義」について解説します。

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夫婦の「共有名義」とは？持分・登記の基本

夫婦で不動産を購入する際の共有名義とは、同じ不動産の所有権を夫婦それぞれが持分という割合で共有する形態のことをいいます。
一方、単独名義は不動産登記簿上の所有者が一人に限られる状態を指し、権利行使や処分の決定も原則としてその人のみで完結します。
共有名義の場合は、売却や担保設定など重要な行為には共有者全員の同意が必要になるため、後々の意思決定のしやすさが単独名義との大きな違いになります。
こうした名義の持ち方は、住宅ローンの組み方や将来のライフプランにも影響するため、購入前に慎重に検討することが重要です。

持分割合は、一般的には購入資金の負担割合を基準に決めるのが基本とされています。
例えば、夫婦がそれぞれ資金を折半した場合には持分を各自「2分の1」とする登記が多く見られますが、一方が多く負担した場合には「3分の2」や「4分の1」など実際の出資状況を反映させることが可能です。
不動産登記法では、権利の登記名義人が2人以上であるときは登記名義人ごとの持分を登記簿に記録することとされており、登記上の持分が第三者に対する重要な根拠になります。
そのため、実際の資金負担と登記上の持分にずれがあると、将来の売却代金の配分や相続の場面でトラブルにつながるおそれがあります。

不動産登記簿では、共有名義の場合、権利部に各共有者の氏名と住所、そしてそれぞれの持分が「持分2分の1」などの形で記載されます。
この記録によって、誰がどの程度の権利を有しているかが公に示され、取引の安全が図られています。
また、登記名義人の住所や氏名に変更があったときには、住所等変更登記を行う義務が順次導入されており、一定期間内に変更登記をしない場合には過料の対象となる可能性があります。
夫婦で共有名義とした不動産についても、各共有者が自らの登記情報を最新の状態に保つことが、将来の売却や相続手続を円滑に進めるうえで欠かせません。

離婚と共有名義不動産で起こりやすいリスク

共有名義の不動産を離婚後もそのままにしておくと、管理や処分の場面で意思決定が難しくなりやすいです。
共有名義の不動産を売却したり賃貸に出したりするには、原則として共有者全員の同意が必要とされています。
そのため、一方が連絡に応じない、条件に納得しないといった事情があると、売却や大規模修繕が進まず、資産として有効に活用しにくくなります。
固定資産税や共用部分の修繕費などの負担割合でも対立が生じると、支払いが滞るおそれがある点にも注意が必要です。

共有名義不動産に住宅ローンが残っている場合は、返済や保証に関するリスクがさらに高まります。
住宅ローンの名義人が離婚後に返済できなくなると、延滞情報が個人信用情報機関に登録され、新たな借入れやクレジット契約に支障が出る可能性があります。
また、元配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっていると、離婚後であっても返済義務は継続し、滞納時には代わりに返済を求められることがあります。
返済が長期にわたり滞ると、最終的には抵当権が実行され、競売により不動産を失う事態に至る場合もあります。

さらに、離婚後も共有名義を残したままにしておくと、その後の再婚や相続の場面で権利関係が複雑になりやすいです。
共有者の一方が亡くなった場合、その持分は相続人に承継されるため、元配偶者と相続人が新たな共有者同士となり、合意形成が一層難しくなることがあります。
また、共有状態が長期に続くと、共有持分ごとに買主を探す必要が生じ、一般的な一体売却に比べて換金しにくいと指摘されています。
再婚した場合には、現在の配偶者と、共有名義の元配偶者や相続人との間で調整が必要になり、円滑な住み替えや資産整理の妨げとなるおそれがあります。

離婚時の共有名義不動産をどう処理するか

離婚に際して共有名義の不動産を処理する方法として、まず検討されやすいのが売却して代金を分ける方法です。
共有名義の場合、通常の任意売却では登記上の持分割合に応じて代金を受け取る形になります。
一方、離婚に伴う財産分与では、実際の持分割合や名義にかかわらず、婚姻中の共同の貢献を踏まえて全体の財産をどのように分けるかという観点で判断されます。
そのため、売却代金の分け方と、離婚全体としての財産分与のバランスを切り分けて考えることが大切です。

次に、どちらか一方の単独名義に変更する方法があります。
この場合、共有者間で所有権を移転する合意をし、その内容に基づいて売買や財産分与を原因とする持分移転登記を申請することになります。
法務省が示す登記記録の記載例でも、共有名義から単独名義に変更する際には、所有権移転や更正の登記として、原因や取得者、持分が明記される形となっています。
単独名義にする側が住宅ローンを引き継ぐ場合は、金融機関との協議も並行して進める必要があります。

共有名義のまま話し合いがまとまらないときには、共有物分割や財産分与に関する法的な手続を検討することになります。
財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して形成した共有財産を清算する制度であり、原則として離婚時から一定期間内に請求することが求められます。
共有物分割では、協議で分割方法が決まらない場合、裁判所に分割を求め、現物分割や代金分割、競売などの方法が選択されることがあります。
いずれの場合も、登記簿上の名義や持分だけでなく、夫婦双方の貢献度や今後の生活状況などが総合的に考慮されます。

共有名義のリスクを抑えるための具体的な回避策

共有名義のリスクを小さくするためには、購入前から名義の持ち方を具体的に検討しておくことが重要です。
例えば、住宅ローンをどちらがどの程度負担するのか、単独名義にするのか、持分割合をどう設定するのかを、将来の収入見通しや子どもの有無などと合わせて考える必要があります。
また、離婚や転勤など、生活環境の変化が起こり得ることを前提に、どの名義パターンが自分たちにとって無理のない形かを冷静に話し合っておくことが大切です。
こうした準備が、のちのトラブル回避につながります。

さらに、万一離婚となった場合を想定したルール作りも、共有名義の大きなリスクを抑える手段になります。
具体的には、住宅ローンの返済を離婚後もどのように負担するのか、売却する場合はどのタイミングと価格の方針で進めるのか、連絡方法をどのように確保するのかを、あらかじめ書面で取り決めておくことが有効です。
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の合意が必要とされるため、意思疎通が円滑に行えない状態になると、処分が進まないおそれがあります。
そのため、感情的になりやすい場面こそ、事前のルールと記録を残す工夫が重要になります。

また、共有名義の不動産については、登記情報を定期的に確認し、必要な変更登記を行っておくことが、将来の紛争予防に役立ちます。
不動産登記は、所有者の住所や氏名などを登記簿に記録し、権利関係を明らかにする制度であり、所有者の住所や氏名などに変更があった場合には、変更登記の申請が義務付けられています。
共有者の一部が住所変更登記を怠ると、連絡が取れなくなり、売却や共有物分割の手続きが滞るおそれがあります。
そこで、法務局で登記事項証明書を取得して内容を確認し、早めに専門家へ相談することで、共有名義の整理や名義変更、将来の共有物分割の方針を検討しやすくなります。

まとめ

夫婦の共有名義は、離婚や相続の場面で大きな影響を与える重要なポイントです。
購入時に深く考えずに共有名義にしてしまうと、ローン返済や売却方針で意見が割れたときに、長期のトラブルにつながるおそれがあります。
一方で、事前に名義の持ち方や持分割合、離婚時の取り決めを整理しておけば、リスクをかなり抑えることができます。
当社では、共有名義の整理や売却、名義変更の進め方について、事情を丁寧に伺いながらサポートしています。
夫婦で家を購入する前後で不安がある方は、早い段階でお気軽にご相談ください。

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