不動産投資で狙う中古戸建賃貸！初心者が利回りを高める重要ポイント

最近よく耳にするようになった【投資】という言葉

少し前までは、【投資】と聞くと、なんだか怖いものというイメージが強かった気がしますが、【NISA】や【iDeCo】が認知されるようになってから、その言葉への不信感が減ってきた人が多いのではないでしょうか？

中の人もその一人です(*'ω'*)

【みんながやっているから】【なんとなく始めてみようかな】で始めるのは正直怖いのが投資の世界

この記事で今流行りの【不動産投資】についての知識をちゃんと身につけてからスタートしましょう(*^^)v

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中古戸建て賃貸投資と「ボロ戸建て」の基礎知識

近年、不動産投資の中でも中古戸建てを賃貸用として活用する動きが注目を集めています。
背景には、低金利環境が長く続き、預貯金だけでは資産形成が難しくなっていることがあります。
さらに、老後資金への不安から、金融庁などが家計の安定的な資産形成に投資の活用を促していることも一因です。
総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家が約900万戸と過去最多となっており、この活用先として中古戸建て賃貸が意識されつつあります。

中古戸建てとは、一般的に新築ではない一戸建て住宅全般を指し、築年数や状態は幅広いのが特徴です。
一方で、いわゆる「ボロ戸建て」と呼ばれるものは、築古であり、屋根や外壁、設備などに明確な劣化が見られる要修繕物件であることが多いです。
賃貸用として考える場合、表面的には似た中古戸建てでも、追加の修繕費や安全性の確保に必要な費用によって投資判断が大きく変わります。
そのため、単なる中古戸建てなのか、実質的に大規模な修繕を要するボロ戸建てなのかを見極めることが、賃貸投資の第一歩になります。

利回り20％超えという水準は、金融商品の一般的な期待利回りと比べるとかなり高く、一見すると魅力的に映ります。
しかし、戸建て賃貸では、取得価格が低い築古物件ほど修繕費や空室期間の影響を受けやすく、実際の手残りは表面利回りより低くなることが少なくありません。
また、戸建ては区分所有マンションと異なり、共用部分の管理組合がないため、屋根や外壁、給排水設備といった大きな支出を単独で負担する収益構造になります。
このように、中古戸建て賃貸では、高利回りの数字だけでなく、長期的な修繕負担と賃料収入のバランスを冷静に確認することが欠かせません。

サラリーマンがボロ戸建て投資で大火傷しやすいリスク

ボロ戸建て投資では、購入価格が安く表面利回りが高く見えるため、初めての投資家ほど数字だけで判断しがちです。
しかし、築古物件は給排水管や電気配線、屋根や外壁などに隠れた不具合が潜んでおり、購入後に想定外の修繕費が発生するおそれがあります。
また、戸建て賃貸は入居者が退去すると家賃収入が一時的に0になるため、空室期間が長引くと資金繰りへの影響も大きくなります。
このように、購入時の価格と表面利回りだけでは、実際の収益性やリスクを正しく把握できない点に注意が必要です。

築古戸建てには、設備機器の寿命や配管の劣化、構造部分の老朽化など、目に見えにくい劣化が蓄積している可能性があります。
雨漏りについては、屋根や外壁の劣化、軒天のしみなどから判断できる場合がありますが、補修が必要になると高額な工事費になることもあります。
また、床下の湿気や換気不足が続くとシロアリ被害につながり、土台や柱の補修に多額の費用がかかるおそれがあります。
さらに、旧耐震基準で建てられた住宅は地震時の倒壊リスクが高いとされ、耐震改修が必要になる場合もあるため、築年数と耐震性の確認は欠かせません。

本業を持つサラリーマンがボロ戸建て投資を行う場合、時間的な制約が運営リスクを高める要因になります。
入居者募集から賃貸借契約の管理、設備不具合への対応、修繕の手配などは、平日の日中に対応が必要となる場面も多く、対応が遅れると入居者の満足度低下や退去につながる可能性があります。
また、空室が発生した際にすぐに賃貸条件の見直しや募集活動を行えなければ、空室期間が長期化し、資金計画が崩れるおそれもあります。
このように、本業との両立を前提とする場合は、時間と労力の負担を具体的に想定し、管理体制を事前に検討しておくことが重要です。

利回り20％超えを「現実的な水準」に落とし込む考え方

まず中古戸建て賃貸投資では、購入前の収支シミュレーションを丁寧に行うことが大切です。
具体的には、予定家賃、水道光熱費やインターネット設備などの入居者負担以外の支出、固定資産税や都市計画税などの税金を年間単位で見積もります。
さらに、空室期間を考慮した空室率や、数年ごとの大規模修繕費をあらかじめ年間平均額として計上しておくと、より現実に近い数字になります。
このようにして、購入価格だけでなく、年間の純粋な手取り額から利回りを逆算する姿勢が重要になります。

次に、利回りを検討する際には、表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解する必要があります。
表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格」で概算できますが、管理費や火災保険料、固定資産税などの費用が一切考慮されていません。
一方で実質利回りは、年間家賃収入から諸費用を差し引いた後の手取り額を、購入価格や取得時費用で割って算出します。
そのため、同じ表面利回り20％の物件でも、管理や保険、税金を含めた実質利回りを確認すると、実際の手残りは大きく異なる場合があります。

さらに、サラリーマンが本業と両立しながらボロ戸建て投資を行う場合に、無理なく目指せる利回り水準を検討しておくことが重要です。
フルリフォームが必要な築古戸建てでは、表面利回り20％を超えること自体は珍しくありませんが、多額の初期修繕費や突発的な修理を考慮すると、実質利回りは10％台まで低下することが多くなります。
そのため、購入前の段階では、複数戸を保有した後の管理時間や修繕費の平準化も見込んだうえで、実質利回りの目標レンジを設定しておくとよいです。
全体としては、少数戸で高利回りを狙い過ぎるよりも、複数戸を組み合わせて無理のない範囲で安定した利回りを確保する発想が求められます。

中古戸建て賃貸投資で「大火傷」を防ぐための実務チェックリスト

まず物件選定の段階では、周辺の人口動向や世帯構成、公共交通機関や生活利便施設へのアクセスを確認して、賃貸需要が長期的に見込めるかを判断することが大切です。
建物については、建築確認を受けているか、増改築の有無、耐震基準や給排水設備など、構造と設備の状態を丁寧に確認します。
さらに、賃貸住宅の管理の適正化に関する法律の趣旨も踏まえ、将来的に適切な管理が継続できるかという観点で、賃貸経営全体のイメージを持って選定することが重要です。
こうした点を一つずつ確認していくことで、表面的な利回りに惑わされず、賃貸用として適した中古戸建てを見極めやすくなります。

購入前には、建物の劣化状況や雨漏り、構造上の問題を把握するために、建築や設備に詳しい専門家に調査を依頼することが有効です。
また、売買契約締結前には、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明で、登記内容、法令上の制限、インフラの整備状況などを十分に理解しておく必要があります。
契約条項については、引渡し後の瑕疵担保の扱いや境界、越境物、設備の不具合に関する取り決めを、将来の紛争を避ける観点から細かく確認します。
このように購入前の段階で情報とリスクを整理しておくことで、不測の出費やトラブルを大きく減らすことができます。

購入後の運営では、外壁、屋根、防水、給排水管などの修繕周期を踏まえ、少なくとも20〜30年程度を見通した長期修繕計画を作成し、毎年の収支計画に修繕費を組み込むことが重要です。
国土交通省が公表している長期修繕計画の考え方では、将来発生する修繕工事の内容や時期、概算費用をあらかじめ想定して計画的に備えることが推奨されており、戸建て賃貸でも同様の発想が役立ちます。
出口戦略についても、一定の築年数や修繕タイミングを区切りに売却を検討するのか、家賃水準や稼働率を見ながら長期保有を続けるのか、あるいは自己利用や別用途への転用を視野に入れるのかを、購入時から意識しておくことが欠かせません。
こうした長期修繕と出口戦略を一体で考えることで、利回り20％超えを目指しながらも、大きな損失を避けやすい安定した運営につなげることができます。

まとめ

中古戸建て賃貸は、低予算から始めやすい一方で、修繕費や空室など見えにくいリスクも抱えています。
利回り20％超えという数字だけを追いかけるのではなく、実質利回りやキャッシュフローを冷静にシミュレーションすることが重要です。
当社では、ボロ戸建て投資の収支設計やリスク整理、購入前のチェックポイントまで丁寧にお伝えしています。
「失敗は避けたいが、一歩踏み出したい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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