不動産の相続で迷わないためには？名義変更から売却までの流れを解説

【HIBIog】10月24日：放置は厳禁！富士市・富士宮市で考える実家の相続と不動産売却の基礎知識

みなさん、こんにちは。日比です。

本日10月24日は、1995年に超音波旅客機「コンコルド」が世界一周の史上最速飛行記録（31時間27分49秒）を樹立した日です。

時代の先端を駆け抜けた技術革新とロマンは、今なお世界の航空史において特別な輝きを放っています。

富士市や富士宮市でも秋の澄み渡る青空が広がり、上空を飛ぶ飛行機雲がひときわ美しく映える季節となりましたね。

それでは、本日も分かりやすく解説していきます。

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不動産を相続した直後に確認すべきこと

不動産を相続した直後は、まず登記簿謄本や固定資産税の納税通知書で、相続した土地や建物の所在や地番、家屋番号といった基本情報を整理することが大切です。
このとき、登記簿上の所有者名義と、亡くなった方の氏名や住所が一致しているかを確認し、名義や表示に相違がないかを見ておく必要があります。
あわせて、固定資産税の納税通知書に記載されている評価額や課税地目なども確認し、どの不動産について相続や名義変更の手続を行うべきか、全体像を把握しておくことが重要です。
こうした基本情報の確認が、その後の相続登記や売却手続を円滑に進めるための出発点になります。

次に、誰が相続人になるのかという相続人の範囲と、遺言書の有無を確認することが欠かせません。
法定相続人の範囲や法定相続分は民法で定められており、遺言書がある場合には、原則としてその内容に従って不動産を取得する人が決まります。
相続人や受遺者を整理したうえで、不動産を最終的に取得する人と、売却を行う主体になる人を明確にしておくと、遺産分割協議や売買契約の場面での行き違いを防ぎやすくなります。
相続人の範囲が分からない場合や戸籍の取り寄せ方法に不安がある場合には、早めに公的機関の相談窓口や専門家への相談を検討することも有効です。

さらに、相続登記（不動産の名義変更）を放置することには大きなリスクがある点を理解しておく必要があります。
不動産登記法等の改正により、相続登記の申請は、不動産を相続したことを知った日から原則として3年以内に行うことが義務付けられ、令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産についても、令和9年3月31日までに登記を行う必要があります。
長期間相続登記を行わないまま放置すると、世代交代が進んで相続人が増え、権利関係が複雑化して手続が困難になるだけでなく、一定の場合には過料の対象となる可能性もあります。
将来の売却や有効活用を見据えても、相続登記はできるだけ早く済ませておくことが重要です。

相続した土地・建物の名義変更（相続登記）の基本手順

相続登記は、まず誰がどの不動産を引き継ぐかを確定するところから始まります。
遺言書がある場合は内容を確認し、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産の取得者を決めます。
その上で、法定相続情報一覧図や戸籍関係書類を整え、相続人名義への所有権移転登記を申請する流れになります。
相続登記の申請義務化により、相続が発生してから原則3年以内に登記申請を行う必要があるため、早めに手順を意識して進めることが大切です。

相続登記の申請では、登記申請書のほか、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本、住民票などが必要になります。
加えて、遺言書を利用するのか、遺産分割協議書によるのかといった相続の方法に応じて、添付書類の内容が変わります。
土地と建物が一体の不動産として登記されている場合もあれば、土地と建物で別々の登記簿になっている場合もあるため、それぞれの不動産ごとに登記記録を確認して申請を行うことが重要です。
なお、登記申請は窓口のほか、郵送やオンライン申請も選択できますが、いずれの場合も必要書類の不備がないか事前確認が欠かせません。

相続登記にかかる主な費用としては、登録免許税と、戸籍謄本など各種証明書の取得費用があります。
登録免許税は、通常、不動産の固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて計算しますが、相続による土地の所有権移転登記については、一定の要件を満たす場合に免税とされる特例が設けられています。
また、登録免許税以外にも、不動産の評価額や相続人の数によっては、相続税やその他の税負担が生じる可能性があるため、全体の費用見通しを早めに確認しておくと安心です。
各種の免税措置や軽減制度には適用期限や要件があるため、必ず最新の制度内容を公的機関の情報で確認したうえで手続きを進めることが重要です。

相続した不動産を売却するまでの具体的なステップ

相続した不動産を売却するためには、まず相続登記を完了させ、名義を相続人に変更しておくことが出発点になります。
そのうえで、不動産の状況確認、査定、売却条件の検討、売買契約、代金決済と引き渡しという流れで進めていきます。
途中で必要となる書類の収集や、相続人全員の同意の確認も重要な作業です。
これらを一つずつ整理しながら進めることで、売却までの手続きが円滑になります。

相続後すぐに売却する場合は、相続税が課税される可能性の有無や、遺産分割協議の状況を早めに確認することが大切です。
一方で、しばらく保有してから売却する場合には、固定資産税や維持管理費の負担を踏まえて、売却時期を検討する必要があります。
保有期間が長くなると、譲渡所得税の計算に影響する所有期間区分が変わる可能性があります。
どの時期に売却するかで、手続きの内容や準備にかかる時間も変わってきます。

相続した不動産を売却した場合、相続税と譲渡所得税の両方が関係することがあります。
相続税が課税されるかどうかは、相続財産全体の価額や基礎控除額などによって異なります。
譲渡所得税については、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得を基に計算され、原則として確定申告の対象になります。
売却した年の翌年に行う確定申告の期限や、必要書類を事前に確認しておくことが大切です。

名義変更と売却をスムーズに進めるための注意点

名義変更や売却を円滑に進めるためには、まず相続した不動産に共有名義や未登記建物、境界未確定地が含まれていないかを確認することが重要です。
共有名義のまま相続登記を放置すると、所有者不明土地として管理や売却が難しくなるおそれがあるとされています。
また、建物の表示登記がされていない未登記建物や、境界標が不明確な土地については、登記手続の前提として現況の確認や測量が必要となる場合があります。
こうした点を早めに把握しておくことで、相続登記と売却の手続全体を見通しやすくなります。

次に、名義変更と売却を進める際に関係する公的機関と、その役割を整理しておくと安心です。
相続登記の申請先は不動産所在地を管轄する法務局であり、窓口や郵送での申請方法、必要書類などを案内する相続登記ガイドブックも公表されています。
また、相続登記義務化の内容や、所有者不明土地対策に関する最新制度については、法務省の特設ページで確認することができます。
固定資産税や名寄帳の確認、相続登記を怠った場合の影響などは、市区町村の税務担当窓口や相談窓口で説明を受けることができます。

さらに、相続人間のトラブルや手続きの遅延を防ぐためには、事前の情報整理が欠かせません。
まず、相続人の範囲と連絡先、不動産の登記情報や固定資産税関係書類、遺言や遺産分割協議の内容を一覧にまとめておくと、話し合いを円滑に進めやすくなります。
相続登記は、不動産を相続で取得した事実を知った日から3年以内に申請することが法律上の義務とされ、正当な理由なく放置した場合には10万円以下の過料となる可能性があります。
期限を意識しつつ、公的機関の情報を活用して早めに準備を進めることが、名義変更と売却を無理なく完了させるための大切なポイントです。

まとめ

不動産を相続したら、まずは登記簿や固定資産税通知書で「どの不動産を、誰名義で相続したのか」を確認することが大切です。
そのうえで相続人全員の考えを整理し、相続登記と売却のスケジュールを早めに立てておくと、トラブルや手続きの遅れを防ぎやすくなります。
当社では、相続登記の基本的な流れから、売却までの具体的なステップ、税金や費用の目安まで、まとめてサポートしています。
「何から始めればよいか分からない」「名義変更と売却を同時に進めたい」とお考えの場合は、まずは当社にお気軽にご相談ください。

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