相続した不動産の売却トラブル事例とは？注意点や防ぐための対策も紹介

HIBIog｜GWが終わり日常へ

皆さん、こんにちは！日比です

今日の『HIBIog』は、暮らしのひとコマを

賑やかだったGWも終わり、明日からはまたいつもの日常が始まります

祭りの喧騒も良いですが、家族で静かに夕食を囲むような、何気ない日常の尊さを改めて感じる最終日の夕暮れです

落ち着ける場所（住まい）があるからこそ、また明日から頑張れる

そんな当たり前の幸せを再確認した一日でした

そんな家族が落ち着ける日常を守るためにも、今日は身近な人が亡くなった時のための不動産相続の流れを解説していきます！

「活字を読むより、まずは詳しい説明を直接聞きたい」「自分の場合の相場を早く知りたい」という方は、地域密着で売却実績豊富なかごや不動産にお任せください！

[無料売却査定・ご相談はこちら]

[最新の物件一覧をチェックする]

遺産分割協議と相続登記の重要性（相続した不動産の売却を進める前に整えるべき法的ステップ）

相続した不動産を売却しようと考える際、まずしっかりと整えておくべき法的なステップが二つあります。ひとつは「遺産分割協議」、もうひとつは「相続登記」です。これらを適切に行わなければ、売却そのものができなくなるおそれがあります。

まず、遺産分割協議では、必ず相続人全員の合意が必要です。相続人の間で「誰がどの不動産を取得するか」を明確に合意しなければ、売却手続きに進むことはできません。そのため、協議は公平かつ丁寧に進めることが大切です。

次に、遺産分割協議書の作成です。遺産分割の内容を書面にした「遺産分割協議書」は、相続人全員が署名し、実印を押印することで法的な裏付けとなります。印鑑証明書も添えておくと、より確実です。

さらに、相続登記は、2024年4月1日から義務化されており、相続人は不動産を取得したことを知った日または遺産分割協議成立日から３年以内に登記をしなければなりません。期限を越えて手続きを怠ると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。また、2024年4月1日より前に相続があった不動産も対象となり、最長で2027年3月31日までには登記を完了させる必要があります。

以上のように、遺産分割協議と相続登記は、不動産売却の前提となる重要な法的ステップです。これらを丁寧に進めることが、不動産売却のトラブルを未然に防ぐ一歩となります。

売却方法の選択とそれぞれの特徴（仲介と買取の違いと、トラブル回避のポイント）

相続した不動産の売却には、大きく分けて「仲介による売却」と「買取による売却」の二つの方法があります。それぞれの仕組みや特徴を理解することで、ご自身の事情に合った手段を選びやすくなります。

仲介による売却では、不動産会社が買主を探し、広告や内覧対応、価格交渉などを代行します。売却が成立したときにのみ仲介手数料が発生するため、売主の負担は明確です。市場価格に近い価格での売却が期待でき、買主間の競争により高値になる可能性もあります。その反面、買主が見つかるまでに平均3ヶ月から6ヶ月ほどかかる場合が多く、場合によっては1年以上かかることもあります。立地や建物の老朽化などマイナス要因が多い不動産は、仲介では売れにくいため注意が必要です。

一方、買取による売却では、不動産会社が直接買主となるため、仲介手数料が不要で、売却期間が非常に短くなる点が魅力です。現況有姿での買取や、契約不適合責任の免責といった条件で取引されることが多く、瑕疵担保の負担が軽くなるケースもあります。さらに、修繕が必要な物件やトラブル物件、共有持分や事故物件なども買取対象になることがあるのも特徴です。ただし、仲介と比較すると買取価格は低めで、一般的に仲介価格の6割から8割程度になる傾向があります。

売れにくい不動産、いわゆる「負動産」と呼ばれる物件については、放置による固定資産税や管理費の負担、空き家として放置したことで行政から特定空家として指定され、税負担が増えるリスクがあります。また、劣化や倒壊など物理的リスクも高まり、トラブルや近隣との摩擦も懸念されます。こうした不動産は、買取業者の利用や遺言書による処分指定、自治体への寄付・無償譲渡といった選択肢も検討に値します。ただし、自治体によっては受け入れ不可の場合があるため、事前確認が重要です。

以下に、特徴をまとめた表を示します。

以上のように、仲介と買取にはそれぞれ特性があり、ご事情に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。迅速な現金化を重視する方、問題のある物件を早く処理したい方は買取を、より高い価格で売りたい方や時間に余裕がある方は仲介を検討されるとよろしいかと思います。また、売れない物件は劣化や管理コスト、相続人間のトラブルにつながる可能性があるため、早めに情報を整理し、専門家へご相談されることをおすすめいたします。

税金と特例制度の活用（相続後の売却で使える節税制度と申告上の注意点）

相続した不動産の売却にあたっては、譲渡所得税を軽減できる制度が複数あります。ここでは「取得費加算の特例」と「空き家の特例（３,０００万円特別控除）」を中心に、制度の内容や利用のタイミング、申告の注意点を整理します。

まず、「取得費加算の特例」は、相続により取得した不動産を売却する際、支払った相続税のうち譲渡した財産に対応する金額を取得費に加算できます。相続開始日の翌日から起算して３年１０ヶ月以内に売却する必要があり、期限を過ぎると適用できません 。

一方、「空き家の３,０００万円特別控除」は、被相続人が居住していた住宅（空き家になった家屋とその敷地）を相続し、相続開始後から３年を経過する年の１２月３１日までに売却した場合、譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます 。この制度は当初より期限が延長され、令和９年（２０２７年）１２月３１日まで適用可能です 。

ただし、これら二つの制度は併用できません。どちらか一つを選択するかたちになります。一般的には控除額の大きい「空き家特例」のほうがより節税効果が高い傾向にありますが、不動産の内容や譲渡条件によっては「取得費加算の特例」の方が有利となる場合もあります 。

さらに、制度を利用する場合でも、確定申告は必須です。「空き家特例」を使うと譲渡所得がゼロになっても、申告しなければ適用されないケースもあるため注意が必要です 。

制度を利用する際は、適用条件や期限、申告の要否を確実に把握したうえで、売却のスケジュールを立てることが重要です。特に期限が決まっている制度が多いため、早めに行動を起こすことが節税につながります。

：放置によるリスクと売却タイミングの判断（空き家化によるトラブルと適切な売却時期）

空き家として放置された相続不動産には、放置による多様なリスクがあります。まず、固定資産税についてですが、特定空き家または管理不全空き家と指定されると、住宅用地の軽減措置が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。これは対象となる敷地が勧告を受けた翌年度から適用される点にご注意ください。

さらに、空き家を長期間放置すると、建物の劣化が進行します。具体的には、雨漏りやカビ、木材の腐食、配管の固着などの物理的な劣化や、倒壊、火災、不法投棄といった近隣への影響や管理負担の増加が懸念されます。これにより、修繕費用が膨らむだけでなく、損害賠償のリスクも発生しかねません。

また、相続税の納税期限との兼ね合いも重要な検討要素です。相続税の申告および納付は、相続開始（被相続人の死亡）を知った日の翌日から10カ月以内に行う必要があり、相続した不動産が売れない場合は納税資金不足のリスクがあります。そのため、売却を早めに開始しスケジュールに余裕を持つことが望ましいです。

以上を踏まえ、放置によるリスクと売却開始のタイミングについて、以下の表に整理します。

適切な売却時期としては、相続税の納期に間に合うよう「相続開始後すぐに売却準備を始めること」が望ましいです。これにより、税負担の急増を避けつつ、管理負担や修繕費の増加も回避できます。特に、特例が維持されているうちに売却を完了させることが、結果として安心で安全な手段となります。

まとめ

相続した不動産の売却には、法的な手続きをきちんと済ませることが欠かせません。遺産分割協議や相続登記に加え、売却方法や税金の特例制度も事前に把握しておくことで、不安やトラブルを防ぎやすくなります。また、空き家のまま放置すると、費用やリスクが増大する恐れもあります。早めの判断と正確な知識が、納得できる売却への第一歩です。不安を一人で抱え込まず、丁寧に進めていきましょう。

～かごやの不動産ガイドブログシリーズ～